PENILAIAN TANAH

PENILAIAN TANAH
Doni Prasetyoadi, S.T (750009260)
Tanggal 6 February 2009

Proses awal dari penilaian tanaha adalah melakukan penelitian awal tanah tersebut untuk dapat menentukan metode apa yang digunakan dalam penilaian. Berdasarkan data-data yang tersedia dapat ditentukan metode yang akan digunakan dalam penilaian tanah.

1.Metode perbandingan data pasar (direct market comparison method)

Data penjualan dari tanah kosong sejenis dianalisa dan dibandingkan. Dengan melakukan penyesuaian data faktor-faktor yang berhubung dengan penilaian. Penilai dapat menentukan indikasi nilai pasar dari tanah yang dinilai dari data penjualan tanah dan bangunan sejenis dianalisa dan dibandingkan.Dengan bantuan metode pendekatan biaya dapat diperoleh nilai pasar bangunan, sehingga nilai pasar tanah dan bangunan dikurangi nilai pasar bangunan akan diperoleh nilai pasar tanah yang dinilai.

2.Metode penyisaan tanah (land residual technique)

Digunakan bila nilai pasar bangunan dapat diketahui dengan pasti karena bangunan relative baru. Nilai pasar bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga ditambah tingkat pengembalian atas bangunan) diperoleh pendapatan bersih bangunan. Pendapatan bersih properti dikurangi pendapatan bersih bangunan diperoleh pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat bunga diperoleh nilai pasar tanah

Rumus : Nilai pasar bangunan x tingkat kapitalisasi bangunan = pendapatan bersih bangunanPendapatan bersih tanah = pendapatan bersih properti – pendapatan bersih bangunanPendapatan bersih tanah : tingkat kapitalisasi tanah = nilai pasar tanah

3.Metode ratio nilai total properti terhadap nilai tanah (allocation method or the ratio of total value to site value)

Metode ini di Indonesia jarang dapat dapat digunakan, karena tidak adanya ratio yang mengikat hingga dapat digunakannya formula ini. Beberapa waktu yang lalu dalam rangka pembangunan rumah sederhana yang dibiayai kredit kepemilikan rumah di Indonesia pernah menggunakan formula ratio ini.Metode ini artinya adalah menentukan presentasi/ratio tertentu antara nilai property dengan nilai tanah, berdasarkan data yang ada. Metode ini digunakan bila ratio pada suatu lokasi antara nilai pasar property dengan nilai pasar tanah ada hubungannya.

4.Metode pengembangan tanah (land development metode)

Dalam pendekatan ini nilai pasar tanah diperoleh dengan cara mengurangi harga jual tanah matang dengan biaya pengembangan dan biaya2 yang berhubungan dengan pengkaplingan tanah/pengembangan tanah. Dengan memperhatikan nilai waktu dan uang (time value of money) maka dapat dihitung nilai pasar tanah asli (row land).

SUATU PERSPEKTIF EKONOMI-POLITIK KEBIJAKAN PENILAIAN TANAH DAN ASET PERTANAHAN (KPTAP)

06 Februari 2009
SAPTO BUDI SANTOSO
750009030

SUATU PERSPEKTIF EKONOMI-POLITIK KEBIJAKAN PENILAIAN TANAH DAN ASET PERTANAHAN (KPTAP)

Perspektif Politik
BPN RI menetapkan kebijakan tentang penilaian tanah sebagai kegiatan yang dilaksanakan dengan harapan akan dihasilkan informasi tentang nilai tanah yang akan dapat dipergunakan untuk kepentingan masyarakat dan pembangunan Indonesia.
Adapun tujuan politik dan substantif kebijakan penilaian tanah dan aset pertanahan adalah: “mewujudkan sistem nilai dan penilaian tanah dan aset pertanahan yang dapat menciptakan keadilan, kesejahteraan dan kemakmuran, keberlanjutan, keharmonisan rakyat, bangsa dan negara”.


Perspektif Ekonomi
Dalam Perspektif Ekonomi, nilai tanah dijadikan bagian dari suatu parameter kegiatan ekonomi dalam masyarakat.
Untuk suatu Fungsi Produksi tanah tersebut harus secara formal telah didaftar, jika tanah tersebut belum didaftar, terlantar, dan dinilai secara tidak tepat akan mengakibatkan suatu Fungsi Produksi menjadi kecil.
Konsekuensi ekonomi lainnya: apabila tanah sebagai kapital dihargai secara tidak tepat, maka produktivitas marjinal perekonomian menjadi lebih rendah:
Dari dua pernyataan diatas disimpulkan bahwa unsur yang mempengaruhi penilaian tanah adalah pendaftaran tanah dan penilaian tanah yang tepat, Khusus untuk penilaian tanah harus dilakukan secara baik yaitu sama atau “mendekati nilai nyata atau sesungguhnya” dari aset tersebut, sehingga akan menjadi unsur pembantu berjalannya roda perekonomian secara baik.

Payung aturan perundangan yang kuat bagi pelaksanaan kebijakan penilaian tanah, sangat dibutuhkan sehingga menjamin kegiatan dan hasil dari penilaian tanah kuat di mata hukum.


Disadur dari Presentasi :
Hermanto Siregar, Ph.D.Workshop Nasional Politik, Arah, dan Kebijakan Penilaian Tanah dan Aset Pertanahan,

NOTHING BUT JUST AN OPINION

NOTHING BUT JUST AN OPINION

Oleh : Rahmat Purbo Nurcahyo, S.IP.
NIP. 750009401

Ada beberapa garis besar yang ingin saya kemukakan mengenai penilaian tanah, antara lain :

1. Penilaian tanah dan perannya terhadap pembangunan

Penilaian tanah bukan sesuatu hal yang baru, penggunaannya sudah sangat luas termasuk bagi pihak perbankan untuk pemberian akses kredit. Ada sesuatu yang menarik ketika berbicara mengenai penilaian tanah, yaitu penggunaan NJOP sebagai acuan penilaian tanah. NJOP yang digunakan pemerintah untuk dasar penetapan PBB dan BPHTB idealnya adalah nilai real dari tanah, tetapi pada kenyataannya untuk keperluan pajak ini pemerintah menurunkan NJOP untuk memenuhi target pajak.

Banyak permasalahan yang timbul dari kesalahan pemerintah ini, antara lain penerimaan pajak yang relatif rendah. Seperti kita ketahui 0,2 % penduduk Indonesia menguasai 56 % aset nasional, dimana 62-87 % aset tersebut dalam bentuk tanah, dapat disimpulkan bahwa 99,8 % penduduk Indonesia hanya menguasai 13-38 % asset tanah. Sehingga berapapun nilai NJOP untuk PBB dan BPHTB ditentukan tidak akan menyumbang penerimaan pajak yang besar sehingga alasan penurunan NJOP untuk meningkatkan kemampuan masyarakat luas membayar pajak adaah sangat tidak tepat.. Bagaimana kalau NJOP disesuaikan dengan nilai ideal, apakah 0,2 % penduduk yang menguasai sebagian besar asset tanah dapat memenuhi pajaknya? Buat peraturan yang memaksa segelintir elite tersebut mau membayar pajaknya, kalau tidak dapat memenuhi kewajiban tersebut silahkan menyerahkan tanah tersebut kepada Negara untuk dapat diakses masyarakat banyak melalui Land Reform.

Jadi sudah saatnya pemerintah jujur terhadap diri sendiri, dalam seluruh sektor penyelenggaraan Negara banyak sekali kebijakan yang justru berpihak pada segelintir elite masyarakat. Sudah saatnya Public Transparrancy dijalankan, masyarakat berhak mengetahui berapa nilai real asset tanah mereka, sehingga tidak ada lagi proses ganti rugi pembebasan tanah yang menimbulkan konflik, tidak ada lagi spekulan tanah yang memainkan nilai pasar, itu hanya sebagian contoh kecil saja. Jadi penilaian tanah yang tengah dijalankan Direktorat Survey Potensi Tanah adalah langkah awal bagi penataan pertanahan yang mendukung pembangunan nasional.

2. User Penilaian Tanah

Diharapkan masyarakat luas dapat mengakses dengan mudah informasi dan data penilaian tanah ini. Oleh karena itu informasi dan data penilaian tanah ini agar dihubungkan dengan Sistem Informasi Pertanahan antara Pusat, Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan secara online.

3. Kelanjutan Penilaian Tanah

Diharapkan penilaian tanah ini tidak terbatas pada penilaian harga tanah tetapi juga pada penilaian ketepatan penggunaan tanah, BPN dapat berkoordinasi dengan instansi-instansi lain yang terkait seperti Departemen Pertanian atau Departemen Kehutanan. Bahkan penilaian tanah mungkin perlu bekerjasama dengan Departemen Politik, Hukum dan Keamanan. Penelitian sosial pengguna tanah mungkin diperlukan bagi pemerintah untuk memetakan konflik horizontal maupun vertikal yang diakibatkan oleh masalah pertanahan.

4. Antisipasi Penyalahgunaan Data Penilaian Tanah

Yang terakhir yang dapat saya kemukakan adalah bagaimana agar informasi dan data penilaian tidak digunakan oleh pihak-pihak tertentu seperti mafia pertanahan, spekulan tanah untuk memperoleh keuntungan dalam tanda kutip. Penilaian tanah ini diharapkan diberikan bagi pihak dan masyarakat yang membutuhkan dengan persyaratan tertentu seperti bukti kepemilikan tanah pada area tanah yang ingin diketahui nilainya.

Sekian dan terima kasih. Mohon maaf kalau ide saya ini tidak menyumbangkan apa-apa bagi peningkatan wacana pertanahan. Kritik dan saran yang membangun akan saya harapkan sekali.

Cuman Menyumbang

Ijinkan saya untuk menyumbangkan sedikit ide, maap jika tidak pas lagi... :D

Mungkin dalam pendataan suatu daerah perlu disampaikan juga perbandingan presentase penjualan tanah kosong, tanah dengan bangunan, maupun tanah yang memiliki nilai ekonomis lebih (misalkan ada kayu jatinya, atau sejenisnya), sehingga secara sekilas akan diketahui tingkat aktivitas jual beli tanah yang paling sering dilakukan dalam daerah tersebut. Sehingga diharapkan dapat digunakan untuk memprediksi atau merencanakan beberapa hal kedepan terhadap daerah tersebut.

Saya rasa itu saja untuk sementara ini...Ntah ide ini sudah ada atau sudah pernah dilontarkan...Terima Kasih :)

Salam,

Cahya Budi Perwitagama, S.Kom.

750009009

Manajemen Kawasan

Resume 05 Februari 2009

SAPTO BUDI SANTOSO

750009030

 Manajemen Kawasan

 Manajemen Kawasan mempunyai pengertian sebagai proses merencanakan kawasan, proses memanfakan kawasan dan proses mengawasi kawasan untuk tujuan pertumbuhan kawasan dengan memperhatikan daya dukung kawasan dan keseimbangan (dependency) dengan kawasan lainnya

Pemerintah dalam hal ini perlu melakukan pengaturan dalam pangaturan tanah, kawasan dan ruang karena beberapa sebagai berikut :

• Perlunya  penyediaan lahan/ tanah untuk keperluan publik/umum.
  
• Adanya eksternalitas, yaitu faktor dari luar yang mempengaruhi penggunaan tanah, kawasan atau ruang
  
• Daya beli mayarakat yang tidak merata, yang bila tidak ada campur tangan pemerintah akan mengakibatkan ketimpangan sosial, dimana yang kaya akan memonopoli penggunaan tanah yang pada akhirnya akan menguasai perekonomian.
  
• Informasi yang tidak sempurna yang mengakibatkan ketidaktahuan masyarakat akan penggunaan tanah, ruang dan kawasan yang seharusnya.
  
• Perbedaan penilaian individu atau masyarakat
  

Di dalam melakukan pengembangan kawasan (wilayah) perlu diperhatikan unsur teknologi yang menunjang saat ini, sumber daya alam yang akan turut dikembangkan, sumber daya manusia yang memegang peranan penting, dan lembaga yang memayunginya.

Prinsip perencanaan pengelolaan wilayah harus memperhatikan aspek kelestarian sumber daya alam, keterpaduan, kesesuaian lahan, keterkaitan regional, dan adanya dinamika globalisasi. Untuk menunjangnya perlu dibuat strategi perencanaan yang mengutamakan kepentingan publik yaitu dengan melibatkan publik atau masyarakat dalam setiap tahapan pengelolaan wilayah.

 Disadur dari presentasi

GATOT YULIANTO

(COASTAL REGIONAL DEVELOPMENT PLANNING)

MANFAAT NILAI TANAH DAN PROPERTI

Resume 5 Februari 2009
Syamsiah S
Nip 750009047


MANFAAT NILAI TANAH DAN PROPERTI


Survei pemanfaatan nilai aset masyarakat dan aset publik dilaksanakan dalam rangka memastikan ketersediaan data dan informasi nilai tanah dan kawasan atau nilai aset masyarakat dan aset publik yang lengkap, akurat, dan terkini untuk perumusan kebijakan pertanahan.

Data dan Informasi Nilai Tanah dan Properti dapat dimanfaatkan sebagai berikut :

• Referensi masyarakat dalam transaksi tanah dan peroperti,
  
• Sebagai piranti monitoring Nilai dan Pasar Tanah,
  
• Referensi untuk penentuan pajak tanah/pertanahan ( NJOP PBB, BPHTB dan PPh perlihan hak tanah) yang lebih transparan dan adil,
  
• Referensi dasar dalam penentuan tarif-tarif dan Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berbasis tanah/ pertanahan ,
  
• Referensi bagi Lembaga Penilai Tanah dalam menilai besarnya ganti rugi untuk pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, 
  
• Sebagai bagian layanan public informasi pertanahan,
  
• Referensi pengambilan keputusan spasial yaitu; Perencanaan tata -ruang kota, Pelaksanaan pembangunan yang mengalih-gunakan lahan atau mengalihfungsikan lahan, Penataan pemukiman, Konsolidasi tanah, dll.

Sehingga dengan mengetahui nilai tanah dan properti yang dimiliki sangat mempengaruhi perkembangan tingkat perekonomian masyarakat serta kelestarian ekosistem tetap akan terjaga, khususnya dalam hal Penguasaan, Pemilikan, Pemanfaatan dan Penggunaan Tanah untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

PENENTUAN SAMPLE DALAM PENILAIAN NILAI TANAH

ELIA KUMALA SARI (750009271)
Kamis, 5 Februari 2009


PENENTUAN SAMPLE DALAM PENILAIAN NILAI TANAH


Sample yang di maksud dalam survey dan pemetaan nilai tanah adalah bidang tanah yang terdaftar atau tanah adat yang memberikan informasi harga transaksi atau penawaran dalam kurung waktu 24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian 48 bulan terakhir untuk tanah pertanian. Apabila tidak terdapat harga jual-beli maka dapat digunakan harga sewa. Sedangkan sample responden adalah manusia yang menjadi sumber data utama yang dapat memberikan gambaran dan keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi harga transaksi atau harga penawaran baik untuk jual beli ataupun sewa bidang tanah.
Teknik yang digunakan adalah teknik purposive yaitu pemilihan berdasarkan pertimbangan-pertimbangan dari karekteristik desa atau keluhan, secara proporsional pada penggunaan tanah permukiman, komersial dan pertanian yang dalam pasar tanah direfleksikan dalam satu zona nilai tanah dengan jumlah minimal tiga sample untuk setiap zona nilai tanah. Bidang tanah yang pilih diupayakan diupayakan bidang tanah kosong.
Sedangkan untuk sample responden dipilih dengan ketentuan:
1)Untuk Harga Transaksi yaitu pemilik tanah yang baru melakukan transsaksi, real estate agent/broker, developer, atau penyewa bidang tanah atau properti.
2)Harga penawaran yaitu real estate agent/broker, developer, pemilik tanah yang berminat menjual/menyewakan tanahnya, ataunotaris, lurah, aparat lainnya yag diyakina sebagai sumber terpercaya informasi harga pasar jika seluruh responden yang dipersyaratkan tidak tersedia.